Что нужно знать перед покупкой коммерческой недвижимости?

В 2024 году коммерческая недвижимость в фокусе пристального внимания инвесторов. Ситуация на рынке такова, что этот сегмент стал наиболее перспективным для извлечения прибыли.

В приоритете у инвесторов объекты с высоким экономическим потенциалом – с развитой инфраструктурой и логистикой, коротким периодом окупаемости и доступной рабочей силой. Однако на практике все может быть не так, как в теоретических моделях.

Скорость окупаемости – ожидания и реальность
Будьте готовы к тому, что жизнь внесет коррективы в расчеты окупаемости. Убедитесь, что ваша цель соответствует формату инвестиций. Если вы нацелены на умеренный пассивный доход и окупаемость в перспективе 8-11 лет, то сдача коммерческой недвижимости в аренду – это ваш вариант.

Если нужен быстрый доход, до 30% годовых, то выбирайте надежного застройщика и покупайте объект для перепродажи на этапе котлована. По мере роста цены такие инвестиции с лихвой себя окупят. 

Если позволяет бюджет, обращайте внимание на крупные лоты – застройщики делают скидку при выкупе значительных площадей цоколя или нижних этажей. Помещения в будущем можно сдавать в аренду или перепродать после завершения строительства. Чистый доход по таким сделкам в 2024 году достигает 32-35%.

Периферия городской застройки выгоднее, чем кажется
Иногда инвестор задается целью приобрести объект в центре или престижном ЖК с закрытой территорией, рассчитывая на максимальный доход. Однако переплата за статус не гарантирует автоматического роста прибыли. 

В плане доходности перспективнее развивающиеся территории с плотной застройкой, здесь можно рассчитывать на нормальную окупаемость и регулярные платежи от арендаторов. 

Большинство федеральных сетевых магазинов «у дома» расположены в арендованных помещениях. Сейчас это выгодная ниша для использования коммерческой недвижимости как стабильного и долгосрочного источника пассивного дохода. 

Наряду с порой непредсказуемыми коммерческими аспектами инвестор, особенно при вторичной покупке, может получить ряд проблем из-за действий прошлых собственников.

Что ещё нужно знать инвестору

1. Максимум правовой и технической информации об объекте – залог безопасности инвестора. Не ограничивайтесь сбором классического пакета правоустанавливающих документов. Проверьте объект по следующим позициям:

• претензии или судебные споры в отношении объекта или конкретного продавца (это можно сделать на сайтах федеральных и территориальных судов);
• отсутствие процедур банкротства, исполнительных производств (в едином федеральном реестре сведений о банкротстве); 
• стоимость продажи подобных объектов в аналогичной локации, ее соответствие результатамоценки рыночной стоимости. 

2. Узнайте всё про имеющиеся ограничения. 

Тогда для вас не будет сюрпризом, если намеченная стратегия окажется невозможной из-за установленных ограничений. Изучите градостроительную документацию, нормативы территориального планирования и зонирования, варианты разрешенного использования площадки, где находится объект инвестирования. Такой анализ позволит убедиться, что не возникнет сложностей с реализацией планов по реконструкции и использованию.

Проверка на соответствие правилам землепользования и застройки – задача покупателя, иначе он получит «темную лошадку», от которой потом придется избавляться. Чаще всего риски связаны с нецелевым использованием участка, где расположен объект – а это штрафы, претензии, судебные разбирательства и потраченное время.

3. Избегайте заведомо проблемной коммерческой недвижимости, какой бы выгодной ни казалась сделка. Например, площадок с самовольным строительством или реконструкцией капитальных объектов. 

4. КРТ – зона повышенного риска для инвесторов. В последнее время инвесторы сталкиваются с новой угрозой – убытки из-за масштабной реализации планов КРТ(комплексного развития территорий). Убедитесь, что участок не входит в территории, которые со временем будут изъяты, а постройки – демонтированы. Чаще всего такая коммерческая недвижимость имеет нарушения, перечисленные в предыдущих пунктах. 

5. Статус продавца – требуется осторожность при совершении любых операций с нерезидентами РФ из недружественных стран. Здесь появились новые правила согласования сделок, есть риск признания сделки недействительной и отказа в регистрации права собственности.

6. Среднегодовая выручка арендатора – фактор, который стоит учесть после покупки объекта, если вы планируете его сдавать. Прочное состояние бизнеса арендатора – залог стабильного дохода инвестора.