Рынок офисной недвижимости Москвы. I полугодие 2024 г.

Компания «Мир Коммерции» занимается продажей и арендой офисных помещений в Москве и области. Рост спроса на помещения под офис и рабочие места за I полугодие 2024 года, как в премиальном сегменте А, так и класс В, стимулируют рост арендной ставки. Компания отслеживает спрос и вакантность на рынке недвижимости и предлагает проекты, в новых или готовых постройках.

Показатели за первое полугодие
Площадь введенная в эксплуатацию — 329,8 тыс. м².
Доступные помещения:
класс А — снижение до 9,1%
класса В — снижение до 5,9%
суммарное снижение — 6,9%.

По итогам I полугодия 2024 года, ставки аренды офисных площадей класса А достигли 26811 рублей за м²/год, тогда как класса В составила 18976 рублей м²/год.

Предложение на рынке недвижимости
По результатам I полугодия предложений в Москве, современные офисные здания составили более 5,6 млн м², в сегменте В — 12,6 млн м², что в совокупности составило более 18 млн м².

Экспертизу приемки, с января по июнь, прошли здания общей арендной площадью более 329 тыс. м², что больше прошлогоднего на 18%, за весь 2023 года.

Четыре строения введенные в действие с площадью:

А класса

• Moscow Tower — >262 тыс. м²;
• Ostankino Business — >15 тыс. м²;
• White Sea — >6 тыс. м².

В класса

• ЖК Парк Легенд — >45 тыс. м²;

В свободный рынок было выложен 1% от общего объема площадей за 6 месяцев, так как основная часть была реализована на начало эксплуатации. Доступными помещения под офис в этом году станут здания с совокупной площадью примерно 800 тыс кв.м.(основную часть займут площадки премиум класса). Под продажу выделят 57% площадей, арендный кейс 42%, Build-to-suit выйдут на уровень 2%.

Вакантность
Уровень спроса помещений под офис, за первые шесть месяцев, оставался высоким. По причине отсутствия новых зданий, снизилось количество вакантных предложений объемом около 7% ( более 6,5% в 2021 г.). Доступность премиум класса снизилась до более 9%, более доступный сегмент более чем до 5,5%. В свободном доступе премиум класса больше 500 тыс. м², В превышает 740 тыс. м². По прогнозам игроков рынка, до конца года продолжится тенденция к снижению.

Спрос
Разница между занятой площадью на конец и на начало первого полугодия более 604 тыс. м².

За полугодовой период 2024 года средняя арендная сделка составила 1321 м², превысив показатель на >180 м² за прошлый год.

Основной спрос на площадь под офисное пространство за первое полугодие пришелся на бизнес, где есть доля государства (22%), коммерция (20,3%) и Технология/ Медиа/ Коммуникация (12,3%).

Гибкое рабочее пространство
Площадь гибкого рабочего пространства в Москве на 30 июня 2024 года >356 тыс. м², включая рабочие места более 50 тыс. С января по июнь в работу запустили три площадки общей площадью 4 тыс. м² для более 600 вакансий. На протяжении года будут открыты помещения для операторов сетей общей территорией >20 тыс. м² и вакансией для рабочих — 3 тыс.

Доля свободных предложений за второй квартал выросла за счет введение новых зданий и ремонта существующих. Свободное рабочее пространство снизилось до >9%, снижение рабочих вакансий на 3238 и составила 4421. Рынок ожидает снижение вакантных офисных площадей во втором квартале. Арендная ставка составила 36127 руб. раб. место в месяц.

Арендные ставки
Ставки аренды офисных помещений показывают динамику роста, связано это с сокращением свободных площадей, а также строительных проектов. Несмотря на снижение средневзвешенной арендной ставки в премиальном сегменте до 42260 руб. за м²/год (0,5%), динамика роста составила: премиум — 3,7% (26811 руб. м²/год), вторичный — 3,8% (18976 руб. м²/год). Повышенная заинтересованность в офисных зданиях, увеличение ставок и уменьшение предложений в более дешевом сегменте являются причиной увеличения арендной платы. Договор заключается в среднем на 3 года включая индексацию до 8%.

Предприниматели стремятся сдать в аренду нескольким компаниям, что позволяет снизить зависимость от одно арендатора, и иметь стабильный доход.

Прогноз
Строительство объектов с арендной площадью составит 800 тыс./м², премиальный сегмент будет на уровне 85%. Вакантность в премиальном сегменте достигнет >8%, в более дешевом >5%. Средняя ставка аренды в классах А и В достигнет: 28 тыс. рублей за м² в год и 19,5 тыс. рублей за м² в год соответственно.