Риски при самостоятельной покупке ГАБа

Инвестирование в недвижимость – перспективный и беспроигрышный вариант вложения денег. Все большей популярностью пользуется покупка готового арендного бизнеса в Москве и ближайшем Подмосковье с заключенными договорами аренды. Это позволяет сразу после оформления сделки получать немедленную прибыль в виде дохода от аренды. Принимая решение самостоятельно приобрести помещение или здание с арендатором, настоятельно рекомендуем предварительно провести комплексную проверку объекта. В противном случае высоки риски потери денег.

Риски при покупке готового бизнеса
Проверка арендного бизнеса при его покупке требует тщательного изучения большого количества документов и информации. Это учредительные документы, сведения о задолженности (в т. ч. перед работниками и бюджетом), бухгалтерский баланс, документы на права третьих лиц на основные средства и наличие на них обременений, состав дебиторов и кредиторов и другие документы. В ходе проверки особое внимание следует уделять нескольким факторам.

Финансовые показатели
Риск – неправильная оценка реального состояния дел из-за искусственно завышенных некорректных показателей. Указанная в документах бухгалтерская прибыль не является подтверждением того, что бизнес действительно процветает. Нередко показатели подгоняют под нужные и как минимуму за полгода готовят объект к продаже.
Пример. Клиент решил купить складское помещение и обратился к нам за помощью. В ходе проверки мы обнаружили налоговые риски на несколько сотен миллионов рублей. По результатам аудита оказалось, что вероятность наступления рисков составляет больше 90%. Изучив составленный нами отчет, клиент отказался от покупки данного бизнеса.

Материальные и нематериальные активы
Риск – покупка помещения с оборудованием и техническим оснащением низкого качества. Покупая арендный бизнес, необходимо понимать в каком состоянии находится помещение, функционирующее в нем оборудование и коммуникации.
Пример. Индивидуальный предприниматель самостоятельно купил салон красоты, расположенный в подвале многоэтажного здания. После покупки объект передал нам в управление. Как только мы начали проверку оказалось. Обогрев помещения происходил из вентиляции, в которую был установлен обычный тепловентилятор. Мы обратились к поставщику тепла. Для заключения договора пришлось переделать всю отопительную систему, поскольку она была сделана с нарушениями. Это потеря времени и лишние затраты.Покупка почти в 35 млн. рублей себя не оправдала.

База договоров
Риск – договора аренды для нового собственника действовать могут быть расторгнуты или действовать на менее выгодных условиях. Мы сталкивались с подобной ситуацией. После того, как клиент самостоятельно купил торговое помещение арендатор начал требовать снижения арендной ставки. Выяснилось, что указанный в отчетах доход прежнего собственника вдвое превышал доход по аналогичных торговых помещениях в данном районе. Мошенники почти 4 месяца по кругу перечисляли одни и те же деньгидля повышения стоимости объекта, объясняя такую сумму отличной окупаемостью.

Стоимость аренды клиент не уменьшил. Арендатор отказался от использования помещения. На поиск нового арендатора ушло время, при этом вместо 200 тыс. руб. арендная плата уменьшилась до 120 тыс. рублей.
Запомните главное – покупка ГАБа требует тщательной проверки документов и контрактов, правильной оценки рыночных перспектив. Самостоятельно, не имея опыта, оценить все риски невозможно. В таких вопросах необходим соответствующий уровень компетенции, поэтому покупать ГАБ лучше в сопровождении профессионалов.
Планируете купить готовый арендный бизнес? Всегда рады проконсультировать по любым вопросам и оказать помощь в покупке помещения.