Понятие ГАП используется в арендном бизнесе и расшифровывается как «годовой арендный поток». Онпредставляет собой поступления от сдачи внаем площадей объекта недвижимости за год. Как правило, арендаторы платят ежемесячно, поэтому, чтобы узнать величину ГАП,нужно сумму месячного арендного потока (МАП) умножить на 12.
Показатель позволяет грубо оценить окупаемость объекта коммерческой недвижимости, определив интересные предложения. Для расчета стоимость объекта делится на ГАП. Например:
42 млн. руб. / 3,8 млн. руб. = 11 лет
После того как объекты инвестирования выбраны, нужно более точно рассчитать окупаемость. Для этого из годового арендного потока вычитаются предстоящие расходы. Это налоги на владение недвижимостью и землей, которые оплачивает собственник. Кроме того, нужно учесть расходы на содержание здания, включая поддержание работоспособности инженерных коммуникаций, уборку придомовой территории, ремонт и т.п. Часть расходов по обслуживанию берут на себя арендаторы, например, затраты на охрану и коммунальные платежи. Эти суммы не учитываются.
После учета расходов останется очищенный годовой арендный поток. Нормальным считается окупаемость инвестиций в коммерческую недвижимость за 10-12 лет.Встречается реклама объектов, в которых указывается окупаемость за 6-8 лет. Как правило, в этом случае рекламодатели для расчета используют ГАП без учета обязательных расходов. Реальные сроки обычно на 2-4 года больше. Поэтому принимать решение об инвестиции без учета затрат нежелательно.