Итоги развития рынка коммерческой недвижимости за 5 лет

Период с 2019 по 2023 год в российском секторе коммерческой недвижимости был достаточно насыщенным. На эти годы пришлась пандемия, которая во многом отодвинула эту отрасль назад, и сменившее её рыночное оживление. Поговорим об этих событиях более подробно.

2019 год
По итогам 2019 года объём инвестицирования в коммерческую недвижимость составил 250 млрд. руб. Из них около 70 млрд. руб. было инвестировано в торговые мощности (почти в 1,5 раза больше, чем в 2018 году). Только в Москве открылось на 50% больше торговых объектов, чем в 2018 году. Любопытно, что 40% сданных коммерческих площадок расположены во Владивостоке, Хабаровске и других городах Дальнего Востока. Главным трендом торговой недвижимости стало открытие аутлетов: их прирост год к году достиг 75%.

Рынок офисной недвижимости не претерпел серьёзных изменений. При этом на нём повысился спрос к реструктурированным офисным площадям.

Пандемия и локдаун
2020 год стал непростым для торговой недвижимости: она оказалась в полном локдауне на срок от двух до пяти месяцев, в зависимости от региона. Сокращение рынка составило примерно 12% (до 222 млрд. руб.). Самые большие потери понесли торговые центры и уличные ритейлы.

Пострадала и офисная недвижимость: за год было введено всего около 280 тыс. кв.м., а это на 70% меньше, чем годом ранее. Ситуацию усугубляло то, что зарубежные операторы демонстрировали всё меньший интерес к российскому рынку: на долю иностранных инвесторов пришлось лишь 10% всех вливаний.

Тем не менее, в 2020 году имели место и положительные тенденции. Во-первых, это многоканальность: наибольшими перспективами стал обладать бизнес, совмещающий различные каналы взаимодействия с клиентами и способный адаптироваться под меняющееся поведение потребителей.

Помимо этого, в 2020 году вырос спрос на субаренду офисов. Переход части сотрудников на удалённую работу привёл к тому, что многие компании стали сдавать некоторые из своих офисных помещений в субаренду. Именно поэтому объём арендованных офисов к концу 2020 году превысил 1 млн. кв.м.

Оживление рынка после пандемии
По итогам 2021 года объём инвестирования в нежилую недвижимость в России преодолел отметку в 300 млрд. руб., что почти на 40% больше, чем за год до этого. Это стало возможным благодаря снятию пандемийных ограничений и общему восстановлению экономики. Наилучшие результаты на рынке торговых площадей показали Екатеринбург, Самара и Нижний Новгород.

При этом цена на коммерческие площади снизилась примерно на 20%, и такие инвестиции стали быстрее окупаться. Особый интерес у инвесторов вызывали складские помещения (эта тенденция наметилась ещё в 2020 году) и торговые точки на проходных улицах.

Главным трендом года стало повышение спроса на гибкие офисы, позволяющие эффективно организовывать работу как офисных служащих, так и удалённых сотрудников. Цены на аренду таких офисных помещений выросли на 12%. Наиболее заметным этот тренд был в Новосибирске и Омске.

Рост в условиях неопределённости
В 2022 году в нежилую недвижимость в России было инвестировано 487 млрд. руб. Этот период ознаменовался ростом интереса зарубежных инвесторов (их доля в общем количестве инвестиций составила 29%). Интересно, что объёмы вложений в складские площади составили 75 млрд. руб. (рост в 23%), и это исторический рекорд для данного сегмента.

Цены на торговые объекты выросли на 15-40% в зависимости от региона. Правда, эта тенденция обошла стороной Москву и Санкт-Петербург.

2023 год
Прошлый год стал весьма успешным для рынка российской коммерческой недвижимости. Объём инвестиций составил 600 млрд. руб., что на 23% больше, чем за год до этого. 84% спроса пришлось на торговые площади, 8% – на склады, 5% – на офисы и 4% – на отели.

Таким образом, рынок полностью восстановился и по-прежнему набирает силу. Аналитики предполагают, что ещё как минимум два года количество коммерческих площадей будет расти, и затоваривание рынка наступит ещё не скоро.