Особенности покупки и продажи коммерческой недвижимости в Московском регионе

К коммерческой недвижимости причисляют сооружения, строения и участки земли, используемые для деятельности, целью которой является получение прибыли или прирост капитала. К этому виду недвижимости относят офисные здания и помещения, торговые центры и помещения магазинов, помещения заведений общественного питания, склады, производственные помещения.

Одной из главных особенностей коммерческой недвижимости в Московском регионе является стоимость этой недвижимости, которая зависит не только от площади недвижимости и развитости инфраструктуры того района, в котором она находится, но и от экономической ситуации в стране, баланса спроса и предложения на очень изменчивом рынке московской недвижимости, а также от многих других факторов. То есть стоимость одинакового по площади и схожего по другим характеристикам объекта недвижимости в Московском регионе и любом другом регионе РФ будет сильно отличаться. Поскольку цены на коммерческую недвижимость в Москве и Московской области очень высокие, этот рынок привлекает много мошенников и аферистов. Чтобы не попасть на их удочку, лучше всего для заключения сделки обращаться к опытным риелторам, проверенным нотариусам и грамотным юристам.

Документы
Для заключения сделки купли-продажи коммерческой недвижимости потребуются следующие документы:

• выписка из ЕГРН — в ней содержится имя владельца недвижимости, информация о том, сколько лет он нею владеет, есть ли на ней обременения;
• техпаспорт и кадастровый план недвижимости, по которым можно увидеть, производились ли серьезные изменения в объекте его собственником;
• договоры с обслуживающими организациями.

Если продавец — физлицо, то понадобится его паспорт РФ и согласие на продажу недвижимости, подписанное супругой(-ом) и заверенное нотариусом. Если продавец — юрлицо, то нужны такие бумаги:

• выписка из ЕГРЮЛ;
• решение совета директоров;
• паспорт главы компании;
• документ, подтверждающий его назначение;
• устав организации (если в уставе написано что руководитель не может сам распоряжаться имуществом организации, то остальные учредители потом могут аннулировать сделку через суд);
• финансовая отчетность, подтверждающая, что собственник не на грани банкротства.

Как проходит сделка
Перед заключением сделки стороны должны составить и согласовать договор купли-продажи. Поэтому, до того как он будет согласован, стороны заключают предварительный договор, в котором указываются основные условия и временные рамки совершения сделки. На этом этапе продавец вправе просить покупателя дать аванс в подтверждение серьезности своих намерений.

В основном договоре купли-продажи, который подробно согласовывается между продавцом и покупателем, указывается вся информация об объекте продажи, способ и сроки проведения оплаты, условия расторжения договора, а также приводятся паспортные данные и реквизиты сторон. Подписанием договора сделка купли-продажи объекта коммерческой недвижимости не завершается. Кроме того, нужно пройти регистрацию объекта в Росреестре и передачу прав собственности. Перед регистрацией в Росреестре уплачивается госпошлина.

Для регистрации в Росреестре требуются такие документы:

• заявление на регистрацию объекта;
• договор купли-продажи;
• копии паспортов РФ участников сделки;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• технические документы на объект недвижимости;
• согласие на продажу совладельцев недвижимости и для физических лиц состоящих в браке — согласие на продажу недвижимости от второй половины;
• квитанция, подтверждающая уплату пошлины.

Заявление на регистрацию объекта подают обе стороны сделки. Перевод средств продавцу осуществляется только после получения прав собственности на недвижимость покупателем.

Налоги и другие нюансы
Налог на продажу платит только продавец. Для физлиц, являющихся резидентами России, он равен 13%, а для нерезидентов — 30%. Юрлица платят налог в размере, зависящем от системы налогообложения: от 6 до 20%.

Важно ответственно отнестись к сбору документов, требуемых для заключения сделки купли-продажи недвижимости, и к проверке их подлинности. Договор купли-продажи лучше перед подписанием дать прочитать опытному юристу. Обязательно нужно убедиться, что продающая вам недвижимость организация не находится на грани банкротства. В противном случае аннулировать сделку через суд смогут разгневанные кредиторы.

Больше всего при заключении такой сделки рискует покупатель, поскольку именно он в случае заключения сделки с аферистами может остаться без коммерческой недвижимости в Московском регионе и без круглой суммы своих денег.

Чем может помочь компания «Мир Коммерции»
В компании «Мир Коммерции» работают очень опытные риелторы и юристы, которые сопровождали большое количество сделок купли-продажи коммерческой недвижимости, расположенной в Москве и Московской области. Поэтому привлечение наших сотрудников к сбору документов и составлению договора поможет вам избежать напрасной траты времени и нервов, а также минимизирует вероятность того, что сделка купли-продажи будет расторгнута через суд, и что вы потеряете свои деньги. Мы обязательно проверим все предоставленные продавцом документы и тщательно проверим его благонадежность по своим каналам.